Санаторий на бумаге: девелопер готовит к продаже проект здравницы в Зеленогорске

Компания "Эйт Девелопмент" экс-учредителя "Инвеста" Данила Бекирова и сына миллиардера Давида Трактовенко Вячеслава Трактовенко намерена разработать и продать проект строительства санатория в Курортном районе.Объем инвестиций составит, по их оценкам, 7 млрд рублей. Однако участники рынка пока не спешат уверенно говорить о грядущей стройке в Зеленогорске.



Строительство, как ожидается, будет вестись на участке в 3,6 га на Средней улице Зеленогорска, который арендован у КИО компанией "Эйт Девелопмент".



Как подтвердил Вячеслав Трактовенко участок на Средней улице действительно арендован компанией, поэтому он с партнёром и выкупил в ней 45% долей. По его словам объем инвестиций пока ориентировочный.




"Он (объем инвестиций, - ред.) построен на экспертной оценке аналогичных объектов, инвестиций в инженерную инфраструктуру участка, строительства самого объекта и инжиниринга дорогостоящего медицинского оборудования различного применения", — заявил владелец УК "Имхотеп-девеломент".





Как рассказал Данил Бекиров он намерен привлечь еще партнёров в этот проект.




"Мы готовы за 20 млн рублей отдать долю в 16% компании. Вырученные деньги 50-60 млн. руб. будут потрачены на получение статуса стратегического инвестора, постановление Правительства СПб и проектно-изыскательные работы. После продажи девелоперского проекта со статусом стратегического инвестора по цене от 0,8 до 1,4 млрд руб. Инвесторы получат свои деньги обратно с доходность 640% годовых за 2 года", — планирует он.




Так, в частности, на получение статуса стратегического инвестора согласно дорожной карте проекта уйдет 6 месяцев, на проектные работы и получения РСН еще 10-12 месяцев. Впрочем эксперты считают эти сроки излишне оптимистичными.




Кроме того, в дорожной карте проекта отсутствует оценка архитектурно-градостроительной концепции проекта, которую проводит Градостроительная комиссия при губернаторе Петербурга и сроки прохождения которой достаточно тяжело предсказать.



В комитете по имущественным отношениям (КИО) оперативно опровергнуть или подтвердить эту информацию не смогли. На городской земле партнёры хотят запроектировать санаторий общей площадью 22,9 тыс. м2.



"Подготовка документов и проектирование санатория могут занять около 2 лет", — говорил "Ъ-СПб" Данил Бекиров.

За этот срок он собирается разработать концепцию проекта, подготовить и заключить инвестиционное соглашение с городом, получить статус стратегического инвестора и разрешение на строительство.

"После чего проект будет продан профильной компании", — пояснял Вячеслав Трактовенко.



Стоимость готового проекта партнёры оценивают в 1 млрд рублей, строительство самого комплекса потребует ещё примерно 6 млрд рублей.



Компания "Эйт Девелопмент" создана в мае 2021 года как ООО "УК Спорт Инвест". Учредителями компании выступали четыре физических лица — Настасья Поддубная, Владислав Федин, Леонтий Швецов и Наталья Паспортникова.



В январе и марте доли последних двух учредителей были выкуплены Данилом Бекировым и УК "Имхотеп-девеломент" Вячеслава Трактовенко. После чего компания сменила юридический адрес и название. Основной вид деятельности компании — деятельность в области спорта прочая.



Как пояснил Данил Бекиров группа компаний Investa и УК Port Comfort были проданы в апреле 2022 года, чтобы заняться девелоперским направлением в Eight development.







"Впрочем сам бренд Investa.pro остался за мной, и вполне возможно мы выведем новые комплексы доходных апартаментов в центре Петербурга под данным брендом", — уточнил он.




По мнению экспертов, девелоперский проект, запланированный на городской земле, имеет ряд рисков. Сроки подписания инвестсоглашения и получения статуса стратегического инвестора непредсказуемы и могут затянуться на больший, чем планируют в компании, срок.



По мнению Ольги Шарыгиной, вице-президента Becar Asset Management, гостям подобный проект, будет интересен.




"Интерес со стороны инвесторов можно будет оценить только после того, как будут понятны сроки окупаемости. Земля в этой локации дорогая. Санаторий высокого класса - тоже крайне не дешевый продукт. Поэтому сумма инвестиций вполне может оказаться на уровне заявленной. Будет ли проект реализован - оценить сложно. Пока проект на этапе проработки, сложно рассуждать на эту тему", — говорит она.




При этом эксперты ознакомившееся с предложением экс-владельца "Инвесты" считают его удивительно наивным.




"Такие сроки прохождения всех процедур, да за такие деньги, сейчас не реальны. Какими бы вы знаниями и знакомствами не обладали. Впрочем чтобы не случилось, все затраты лягут на владельцев долей в компании. Если, все пойдет не так как запланировано в дорожной карте это будет общий предпринимательский риск. Как известно чем больший процент доходности, тем меньше шансов ее получить", — считает Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.




Продать проект также может быть достаточно сложно, поскольку покупатели будут учитывать градозащитные риски, возможность будущих протестов активистов, которым может не понравиться проект в Зеленогорске.



Так, в последнее время в Курортном районе разгорелся ряд градозащитных скандалов. В частности, речь идёт об изменении рельефа участка в Сестрорецке, принадлежащего миллиардеру Сергею Ярошенко, и сносе корпуса санатория "Сестрорецкий курорт" "Группой ЛСР".